집 값이 오르는 이유는 뭘까?

결론부터 말하자면 우리나라는 집이 모자르다.
서울은 100%에도 미치지 못하며, 전국 평균이 겨우 107%를 웃도는 정도다. 하지만 선진국들은 상황이 다르다. 미국은 전국 평균이 150%를 넘어가며, 일본이나 프랑스도 125%를 넘는다. 더군다나 파리는 전체 주택 중 25%가 국가에서 관리하는 임대주택. 우리하고는 상황이 비교가 안된다. (그리고 이런 선진국들도 도심 노른자 땅과 집 값은 언제나 비싸며, 최근 이런 나라들도 다시 주택 가격에 거품이 생기고 있다고 한다)

그런데 왜 우리는 집을 지어도 지어도 집이 모자를까?

우선 우리의 할아버지, 할머니 세대를 보자.
그 분들은 보통 시골에서 살았다. 시골에서 농사등을 지으며 말이다. 그리고 그 할아버지, 할머니의 자식들, 즉 우리 부모님 세대들이 결혼을 하여 도시로 나오게 된다. 우리 부모님은 형제분들도 많은데 친가쪽은 7남매, 외가쪽은 6남매다.
그리고 각 집안에서 형제 한 분씩이 시골 할아버지, 할머니가 사시던 집을 물려받았으며 나머지 형제들은 모두 도시로 나왔다.

그 다음 우리 부모님 세대들은 보통 2~3명의 자녀를 낳는다. 그것이 바로 우리 세대다. 그런데 우리 부모님들은 자식들을 결혼시킨 뒤 분가시키고 자신들은 따로 혼자서 살려고 한다. 90년대까지 지어진 집들이 우리 부모님 세대들을 위한 것이었다면, 21세기로 넘어와서는 우리 세대들이 독립할 집이 필요한 것이다. 즉, 우리 부모님에게 공급되었던 신도시 물량의 1~2배의 집들이 또 필요하게 된 것이다.

더군다나 우리나라 사람들은 보통 자신이 살던 곳에서 잘 벗어나려 하지 않는다. 그곳이 생활권이 되면 다른 곳으로 이주를 잘 안하려고 하는 것이다.
결국 이렇게 되니 계속 도심의 주택은 모자르게 된다.

그리고 우리가 우리의 자식들을 또 낳게 되면 (지금은 한 자녀 낳기 운동도 안한다. 오히려 두자녀 이상 낳기 운동) 결국 또  그만큼의 집이 필요하게 된다. 요즘은 평균 수명이 늘어났기 때문에 우리 부모님이 살던 주택이 우리의 자녀에게 물려줄 수 없다. 때문에 우리의 자녀들이 살게 될 주택을 또 지어야하는 것이다.

그리고 우리의 손자들이 결혼할 때 쯤이면 우리 부모님 세대들이 점유하고 있던 주택이 그 아래 세대에게 물려주게 된다. 때문에 지금은 계속 공급을 늘려야하는 상황이다. 하지만 지금까지 주택 공급은 충분히 이루어지지 않았고, 결국 우리는 엄청난 부동산 거품에 시달리게 되었다.

지금은 공급이 모자르기 때문에 주택 가격이 상승하고 있는 것이다.
그런데 이번에 정부에서 주택 5백만호 공급을 발표했다. 이 중 수도권에 건설되는 물량만 3백만 가구. 서울의 주택 수가 250~280만 가구 정도인 것을 감안한다면 거의 서울시 주택 수 만큼이 다시 건설되는 것과 같은 효과를 가져오는 것이다.

이런 것을 감안할 때 현재 정부의 공급 정책은 매우 바람직한 것이다.
과건 노무현 정권 때는 갑작스러운 거품 붕괴를 걱정했던지, 공급을 중단했지만 이제라도 다시 공급이 충분히 이루어지니 다행이라고 하겠다.

때문에 이 정책이 잘만 수행된다면 주택경기 상승을 가져올 수 있을 것이고, 또 충분한 공급으로 인하여 지금의 주택 가격은 현실적으로 조정될 것으로 보인다.

문제는 그 과정이다.
현재 갑작스러운 도심내 재개발이나 신도시, 뉴타운 계획 때문에 주택가격이 수도권까지 폭등하고 있는 상황이다. 이것을 어떻게 조절할 것이냐가 이번 주택 정책의 성공 여부를 결정할 것이다.

집이 필요하거나 돈이 남아돌아 주택을 구입하고 싶은 사람들이 있다면 주택을 더 지어서 공급하면 될 일이다.

문제는 개인들이 투기 심리로 너무 무리한 투자를 하는 경우.
이 또한 시장경제 원리에 맡겨야할 것이며, 대출관련은 은행 부실을 예방하는 차원에서 주택 가격의 실 거래가 기준이 아닌, 분양가의 50%로 제한 하거나 혹은 거품 생기기 전인 10년 전 주택거래 가격표를 기준으로 하여 물가 상승률을 적용한 가치 판단 기준을 마련해야할 것이다.

또 현재는 개발이익환수제 또한 문제가 있어 보인다.
이런 정책 부분들까지 이번에 대폭 수정하고 보완되어져 주택 가격의 거품을 싹~! 빼는 계기가 되었으면 한다.