posted by 고구마의 세상돋보기 go9ma 2009.07.06 01:12

집이 있는 사람도, 미성년자도 누구나 만들 수 있다는 '주택종합청약저축'.
정부는 왜 이런 상품을 만들었을까?

지금까지는 주택청약에 제한이 있었다.
집을 원하는 사람은 많다보니 집 없는 사람과 청약할 수 있는 횟수에 제한을 건 것이다. 하지만 이젠 상황은 바뀌었다. 집이 있는 사람도 아파트를 분양받을 수 있고, 초등학생인 자식 앞으로도 미래에 살 집을 지금 분양 받아줄 수 있게 된 것이다.

그렇다면 정부는 왜 이런 상품을 내놓은 것일까?

누구나, 이젠 거의 제한 없이 새집을 청약할 수 있게 되었으니 2년 뒤엔 엄청난 주택 수요가 발생하게 될 것이다. 돈 있는 사람들은 재테크의 수단으로, 집이 없는 사람들은 내 집을 마련하기 위해 청약을 하게 될 것이다. 그렇게 되면 엄청난 수요가 발생하게 되고 집을 지어 파는 건설사들은 집을 팔아 돈을 벌게 될 것이다. 즉, 이것은 미분양을 없애는 하나의 방편이 될 수 있는 것이다.

자, 그렇다면 2년 뒤 우리의 미래는 어떤 모습을 하고 있을까?

아마 어떤 분들은 청약경쟁이 더 치열해져 집 없는 사람들은 집을 분양받기 더 어려워지고 주택 가격은 더 뛰어오를 것이라 생각할 것이다.
하지만 과연 그럴까?

이번에 주택종합청약저축이 나왔으니 2년 뒤엔 주택수요가 지금보다 더 많아질 것은 뻔하다. 자, 그렇다면 건설사는 어떻게 해야할까? 당연히 지금부터 많은 아파트를 짓기 시작해야 2년 뒤 그 수요를 감당할 수 있게 될 것이다.
그 중에 하나가 바로 서울의 뉴타운 정책이다. 지금 한꺼번에 시작되는 서울 개발은 2년 뒤 엄청난 양의 주택을 시장에 쏟아놓게 되고 이것은 아주 비싼 아파트들이기 때문에 실수요자는 물론 돈이 있는 사람들의 재테크용으로도 소비되어야할 필요가 생긴 것이다.

그렇다면 2년 뒤 분양된 주택은 모두 거주하게 될까?
그렇지 않다.

2년 뒤에 분양받는 주택 중엔 물론 실수요자도 있지만 상당수 재테크를 위해 분양받거나 자식들의 미래를 위해 미리 분양받아 놓는 투자 수단으로 활용될 것이다. 그렇다면 그런 주택은 바로 사용되는 것이 아니라 전세나 월세를 놓게 된다. 즉, 아파트를 분양받지 못하더라도 최소한 전세 집은 공급이 많아져 여유가 생기게 될 것이란 얘기다.

그런데 문제는 이런 전세집이 아주 많아질 것이란 거다.
전세집의 공급이 수요보다 많으면 가격은 떨어지게 된다. 결국 싼 가격의 전세주택이나 월세주택이 여유있게 시장에 공급되면 실수요자들은 무리한 주택 구입을 하지 않게 된다. 그럴 필요가 없어지기 때문이다. 그렇게 주택 소비가 떨어지게 되면 당연히 주택 가격 또한 정체되거나 떨어지게 된다.

때문에 지금부터 2년 뒤를 보고 무리한 아파트 재테크에 뛰어들거나 혹은 2년 뒤에 아파트 투자에 나서는 것은 위험할 수 있다. 이제 지금부터 하는 주택 투자는 장기적인 미래를 보고 투자해야하는 것이다.

그렇다면 현 정부는 단지 건설사나 개발사들의 배를 불려주기 위해 이런 정책을 하는 것일까? 하지만 꼭 그렇지만은 않다.

사실 서민들이 집 걱정 없이 살려면 정부에서 25% 이상의 주택을 공공임대식으로 관리해야한다. 하지만 우리나라는 그 수치에 한참 모자르다. 그 이유는 정부가 그런 사업을 버릴만한 자산이 없기 때문이기도 하다.
그래서 정부는 민간 자본을 끌어들일 생각을 했을지 모른다.

즉, 아파트를 많이 지어서 돈 여유가 있는 사람들에게 분양을 한다. 집이 두 채 이상 여유가 생긴 사람들은 전세나 월세를 놓아야한다. 서민들은 집을 구입할 여유가 충분치 않으니 이런 전세나 월세 주택을 이용하게 되는 것이다. 이렇게 되면 서민들의 주택 문제를 잠시 해결할 수 있게 된다.

문제는 장기적으로 어떤 상황이 발생할지 모른다는 거다.

현재 우리나라의 주택공급율은 이제 겨우 100%를 조금 넘긴 상태다. 하지만 주택공급은 150% 이상이 되어도 집 가격이 비싼 곳은 비싸게 되어 있다.

인구가 줄고 있다지만 그건 모르는 얘기.
점점 핵가족화, 싱글족들이 늘어나고 있으며, 국민들의 학력과 소득 수준은 계속 높아지고 있기 때문에 꼭 인구의 감소가 주택 수요의 감소로 이어지지는 않는다.
또 투자의 수단으로 부동산의 수요는 계속 발생되어질 것이기 때문에 장기적인 주택가격의 위기나 엄청난 폭의 폭락 또한 기대하는 것은 위험하다.
또 서울의 경우 재개발을 통한 주택공급양이 실제로는 엄청나게 많은 곳의 뉴타운 사업이 진행되고 있다지만 서울의 전체 주택 규모와 비교해봤을 때 그것이 꼭 아주 큰 위기를 초래할 규모라고는 볼 수 없기 때문에 이 또한 주택 가격의 장기적인 하락을 예상하기엔 무리가 있다.


어쨌든 2년 뒤엔 고가의 서울권 분양 아파트들의 전월세 공급이 많아지게 될 것이다.
문제는 여러분이 이에 어떻게 대응하고 준비해나갈 것인가이다.
한가지 확실한 것은 부동산 투자에 매우 신중해야한다는 것이다. 2년 뒤엔 분명 지금과는 상황이 달라져 있을 것이다.

정부 또한 여기에 굴하지 않고 지속적으로 주택공급을 이어나가야한다. 그래야 지난 시절과 같은 주택가격 폭등의 고통을 다시 당하지 않게 된다.

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