posted by 고구마의 세상돋보기 go9ma 2010.07.31 06:30

지금의 아파트 미분양 사태는 왜 벌어졌을까?
당연히 분양가가 높기 때문이다. 그렇다면 분양가격은 어떻게 책정되는 것인가?

우선 농지의 경우...
국가가 법에 의해 시세에 맞추어 농지를 싸게 사들인다. 그 다음 그것을 택지로 조성해서 이익환수금을 붙여서 건설사에 비싸게 팔게 된다. 그러면 건설사는 그 땅을 은행 돈을 빌려 사들인다음 아파트를 지어서 분양을 하는 것이다. 문제는 땅 구입에 들어간 돈의 이자 등과 건설사의 막대한 이익금이 분양대금에 들어간다는 점이다. 그래서 아파트 분양가가 비싸질 수 밖에 없다.

해결 방법은 이렇다.
국가가 농지를 매입하는 경우 땅을 건설사에 판매하지 않고, 국가 주도하에 아파트를 지어서 분양도 하고, 임대도 놓는 것이다. 이렇게 하면 땅값과 분양 이익금을 조절할 수 있기 때문에 분양시 분양가격을 조절하여 미분양을 막을 수 있다.

즉, 정부가 아파트를 지을 때 정확히 건설원가를 파악하여 관리 감독하에 양질의 아파트를 공급하고, 분양시 시장의 여건에 맞게 분양가격이나 장기전세금을 탄력있게 적용해야한다는 것이다. 이렇게만 해도 분양가격은 절반으로 내려갈 수 있다.

이렇게 하면 국민이나 정부 모두 윈윈할 수 있다. 단지 그 동안 폭리를 취해오던 건설사만이 더 이상 그렇게 할 수 없게 된다.

그 다음 재개발 문제...

현재의 제도로는 용적율을 높여 재개발을 한다고 해도 막대한 추가금을 부담해야하기 때문에 많은 사람들이 재개발을 거부하고 있다.

이것은 잘못된 제도로부터 시작된다.

현재의 재개발 제도는 아직 반영되지 않은 재개발로 인한 이익금을 재개발 비용에 포함 시키는데에 있다. 이것은 매우 잘못된 제도다.

현재 가지고 있는 재산권의 가치를 측정한 다음, 재개발 이후 새로 지어진 주택을 판매할 때 얻어지는 이익에 대하여 불로소득으로 재산세로 환수해야하는데 현재는 재개발 시작과 동시에 이익금을 반영하는 식으로 되어 있다. 매우 잘못된 제도다.

농지에 지어져 분양하는 일반 아파트도 마찬가지다.

미리 땅값에 이익환수금이 반영되어 있는데 그래선 안 된다. 예를 들어 아파트를 3억에 분양 받고, 나중에 6억에 판매한다면 분양 받은 시점부터 물가상승률을 반영한 다음 실제 유지된 재산권(3억+알파)만을 남기고 나머지 이익금 중 일정 비율의 일부만을 불로소득으로 회수하는 방법을 제도로 마련했어야한다. 일종의 양도소득세 부분을 강화하자는 얘기다.

또 건설사들의 무제한적인 분양가격 책정도 도마에 올랐기 때문에 이런 부작용을 막기 위해선 분양 추진 자체를 정부 주도로 하는 것이다. 그렇게 되면 분양 가격을 정부가 책정할 수 있고, 아파트 품질도 관리되기 때문에 소비자들 입장에선 더 이익일 수 있다. 특히 우리나라처럼 선분양제의 경우엔 더욱 그렇다.

지금 우리나라의 부동산 제도를 보면 처음부터 단추를 잘못 끼워왔다는 생각이 든다. 이런 식이면 재개발지역에 사는 사람이나, 아파트를 새로 분양받는 사람 모두 피해자가 될 수 밖에 없다. 이러니 누가 재개발을 하려 할 것이며, 누가 아파트를 분양 받으려고 하겠나?

결국 이익을 보는 건 정부 공기업과 건설사들이다.

부동산 제도 자체의 대대적인 수술이 필요한 때다.

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