posted by 고구마의 세상돋보기 go9ma 2009.10.01 06:30

10년 주기 경제 위기설이라는 것이 있다. 우연인지, 어떤 사회적인 생리현상인지는 모르나 꼭 10년마다 경제위기가 찾아와 부동산이 폭락하는 것이다. 70년대 후반 오일쇼크가 그랬고, 딱 10년 뒤 80년대 후반에도 위기가 한 번 있었고, 90년대 후반엔 IMF 경제 위기가 있었다. 그리고 꼬박 10년이 지난 지금, 미국의 금융사태 여파로 우리는 작년에 경제위기를 겪었다.

엄청난 환율 폭등으로 인한 경제 위기는 우리나라 부동산 시장에도 영향을 미쳤는데 강남권 인기 투기 지역을 중심으로 거품이 한차례 빠졌던 것이다. 물론 대부분의 국민들은 그것을 잘 느끼지 못했겠지만 우리는 이미 작년에 투기 인기지역에서 큰 폭의 부동산 가격 하락을 겪었다.

때문에 지금은 다시 오르는 시기다. 
그것을 증명이라도 하듯이, 서울 시내 여기저기 뉴타운 개발 바람으로 전세난이 가중되고, 그로인하여 부동산은 다시 꿈틀 거리고 있다. 
제품의 온라인 판매로 인한 상가 투자처의 부진은 특히 주택에 대한 투자를 부채질 하고 있다. 금리가 낮은 상황에서 투자를 원하는 돈들이 불패 신화의 부동산으로 몰리고 있는 것이다.

자, 그런데 이렇게 계속 오르기만 할까?
만약 이번에도 똑같이 10년 뒤에 부동산 폭락시기가 도래한다면 그 때에는 지금과는 좀 다른 상황이 벌어질 수 있을 거라 예상한다. 바로 '부동산 대폭락' 의 시기가 도래하는 것이다!

그렇다면 '부동산 대폭락'을 주장하는 근거는 무엇인가.


첫째, 신흥 공업국의 무서운 추격이다!

이번에 금융위기로 미국이 휘청이는 것을 보았을 것이다. 세계 경제의 중심에 있었던 미국이지만 앞으로 멀지 않아 그 자리를 다른 나라에 내주어야할지도 모른다. 그렇다면 그 나라는 어디가 될 것인가? 일본? EU?
물론 일본과 유럽연합도 가능성이 있지만 무엇보다 중국과 인도의 추격을 무시할 수 없다.

중국은 현재 미국과 일본 다음의 경제 대국으로 성장했으며, 이를 추격하는 인도 또한 그 속도가 아주 무섭다.

문제는 미국이 몰락하고, 중국과 인도 등이 세계 경제의 중심에 서게 되었을 때 그 여파가 부동산에 집중 투자된 우리 경제에 부정적인 영향을 미칠 수 있다는 얘기다.

물론 나 역시 전문가가 아니라서 정확하게 설명할 수는 없지만 만약 작년보다 훨씬 더 심각한 미국의 경제위기가 도래한다면 우리에게 돌아오는 충격 역시 훨씬 클 것이라고 본다.
사실 미국은 더 이상 어떤 비전을 보여주지 못하고 있다. 이것이 미국의 가까운 미래를 어둡게 볼 수 밖에 없는 이유다.


둘째, 남북통일이 아주 큰 변수다!

최근 미국에서는 북한의 체제 붕괴에 대한 가상시나리오 검토작업에 들어갔다. 그만큼 북한의 체제 붕괴가 현실화 될 수 있다는 얘기다.

만약 앞으로 10년 뒤에 남북통일이 되거나 그런 것이 가시권에 들어왔을 경우, 그것은 분명 우리 경제와 부동산 시장에 악영향을 미칠 것이다.

북한은 우리와 비교했을 때 아직 개발이 되지 않은 불모지다. 우리나라의 아파트 한 채를 살 수 있는 돈이면 북한에서는 아파트 한 동을 지을 수 있고,(강남의 대형 고급 아파트라면 한 채 가격으로 한 단지도 만든다) 또는 엄청난 넓이의 땅을 구입할 수도 있다. 만약 사회주의 국가였기에 땅의 소유가 불가능하다고 하더라도 부동산 외에 투자될 수 있는 분야는 그야말로 무궁무진하다. 그리고 그런 곳에 투자되어 발생되는 경제 이익의 규모 또한 지금의 아파트 투자와는 차원이 다르다.

현재 우리나라 부동산 시장을 지탱하고 있는 것은 일종의 '투자 심리'가 강하다. 돈의 여유가 있는 사람이든, 1주택의 일반인들이든 자신의 전재산을 부동산에 투자하여 관리하고 있는 것이다. 그런데 집 값 오르는 것보다 비교가 안될 투자처가 남북 통일로 인하여 발생했다고 하자. 자, 과연 사람들은 그 때도 수도권 아파트 매입에 열을 올릴까? 그렇지 않다. 다들 부동산을 처분하거나 은행에 담보로 맡기고 북한에 대한 투자에 나설 것이다. 결국 이것은 이후 장기간의 부동산 폭락으로 이어질 것이다.


셋째, 새로운 형태의 대안 주택 등장이다!

지금은 많은 사람들이 아파트에 거주하길 원한다. 깨끗하고, 관리가 쉽고, 공동주거라서 여러가지 편리한 면이 존재한다.
때문에 단독주택이나 빌라 형태의 주택 가격 상승보다 아파트의 상승폭이 훨씬 크다. 수요가 많으니 오름 폭도 클 수 밖에 없는 것이다. 이 때문에 계속 투자처로서 아파트에 대한 수요가 폭발하고, 아파트 가격은 계속 오르고 있다. 그리고 재개발과 뉴타운 사업 등으로 제시될 수 있는 주택이 아파트 뿐이기 때문에 아파트만 지어지고, 사람들은 모두 당연하다는 듯이 아파트에 올인하고 있다. 현재 가장 좋은 주거 형태는 아파트이기 때문이다.

하지만 과연 아파트가 가장 좋은 주거 형태일까?
층간소음 문제는 아직까지 아파트의 최대 논쟁 거리다. 심지어 칼부림 살인사건까지 나올 정도니 과연 아파트가 가장 좋은 거주 형태인지 되묻고 싶다. 특히 아파트 층간 소음으로 고생한 경험이 있는 사람들은 아파트 같은 형태의 주택을 탈출하고 싶어한다. 
또 공동으로 부담하는 관리비도 문제다. 평수가 넓지 않으면 금액의 규모가 크지 않지만 넓은 평수의 아파트는 공용관리비 부분도 무시하지 못한다.

때문에 아파트의 장점을 반영하고, 단점을 없앤 새로운 형태의 주택 방식이 나타난다면, 그리고 그런 주택들이 재개발이나 신도시의 기본 타입으로 선택된다면 상황은 완전히 역전되어 지금까지 지어진 모든 아파트들의 가격 폭락을 불러올 수 있는 것이다.

지금까지 우리는 무조건 아파트에 올인해 왔다. 아파트가 최고인줄 알고 아파트만 추앙한 것이다.
그런데 살아보니 꼭 그렇지 않다. 겉으로 보기엔 번지르르 하지만 막상 안을 들여다보면 여러가지 문제점을 가지고 있는 것이다. 과연 이 문제점이 터졌을 때 어떻게 될 것인가. 그 땐 정말 엄청난 패닉 상태가 발생할 것으로 보인다.






우리는 당장 내일 조차 어떤 일이 일어날지 알지 못한다.
나는 10년 후를 걱정하지만 어떤 학자나 전문가들은 당장 1~2년 뒤에 대폭락 시기가 도래할 것이라 예언하기도 한다. 만약 이것이 맞으면 예언이 맞는 것이고, 틀리면 그냥 틀린 것이 된다.

나는 위에 가장 커보이는 변수 3가지만 나열했지만 실제로 세계 경제 위기와 부동산 폭락을 불러올 수 있는 가능성은 더욱 많다.
또 나는 10년 후를 걱정하지만 어쩌면 그 대폭락은 20년 뒤일 수 있다.

그러나 한 가지 확실한 것은, 그 대폭락 시기가 그리 멀지 않았다는 것이다. 과연 모든 부동산의 대폭락 시기는 도래할 것인가.

이제 투자의 방향과 선택의 시기는 여러분 손에 달렸다.

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