posted by 고구마의 세상돋보기 go9ma 2008. 2. 28. 00:59
서울의 집 값은 왜 계속 오르기만 할까?
이유는 간단하다. 수요가 계속 따라주기 때문이다.
수요가 계속 있다는 얘기는 투자 가치가 있다는 얘기다. 그래서 실수요든, 투기 목적이든 수요가 계속 발생하기 때문에 집값은 현실보다 더 뛰게 되는 것이다.

해결법도 간단하다. 그런 수요를 잠재우면 된다.

하지만 새 정부의 교육정책대로 신입생 선발을 대학 자율에 맡기면 어떻게 될까? 내신 반영 비율이 깨질 것이고, 8학군이나 특목고 같은 학교 출신들에게 우대 점수를 줄 것이며, 결국 고교 평준화는 깨지게 된다. 그렇게 되면 일부 지역, 특히 서울의 집 값은 더욱 오르게 된다. 우리나라에서 주거를 결정짓는 가장 큰 이유 중 하나가 교육이기 때문이다.

또 더 큰 문제는, 서울이나 인근 수도권에 새로운 신도시가 많아질수록 인구 밀도가 높아지고, 교통 문제와 집 값이 불안해져서 '서울'이라는 도시의 국제 경쟁력이 떨어진다는 사실이다. 당장 서울 시민들의 생활 수준 자체가 떨어질 뿐더러 비싼 집 값과 꽉 막힌 도로 사정 때문에 다국적 기업들이 우리나라에 안 들어오려고 할 것이라는 거다. 결국 그러면 서울엔 괜찮은 직장도 적어지게 된다. (우리나라 대기업 입사도 좋지만 이름있는 외국계 기업도 대우가 엄청 좋다)

때문에 꼭 서울에 있을 필요가 없는 것들은 지방으로 옮기는 것이 좋다.

그 하나가 행정수도 이전이었다.
하지만 결국 무산되고 행정도시로 바뀌었지만 어차피 나중엔 국회부터 청와대, 모든 행정부가 행정복합도시로 옮겨가는 것이 좋다.

일부 사람들은 서울에서 몇 만명 빠져나간들 티가 나냐고 하지만 아니다. 엄청 티난다. 비워지는 주택 공급 효과는 물론 만약 행정수도를 이전했다면 개발 바람이 그쪽으로 옮겨가 서울의 투기 자금은 빠져나가게 된다. 결국 그러면 사람들의 심리 상 위기 의식이 오기 때문에 자연스럽게 급매물은 훨씬 더 많아지게 된다.

그 다음은 대학이다.
대학들 또한 서울에 있을 필요가 없다. 해마다 지방에서 올라 온 대학생들은 학교 주변의 마땅한 방을 찾아 고생을 해야한다. 하지만 이 대학들이 모두 다른 도시로 빠져나간다면 얘기는 달라진다. 관련산업 종사자들도 함께 빠져나가게 되고 인구의 분산 효과 뿐만 아니라 대학들이 깔고 앉아 있던 땅의 편입효과도 꽤 크다.
학생들은 공부가 주목적이다. 요즘은 인터넷과 KTX등의 인프라가 잘 구축되어 있기 때문에 대학들이 굳이 비싼 서울에 있지 않아도 된다.

각 지방의 국립대학들의 경우 모두 '서울대'로 이름을 바꿀 필요가 있다.
물론 졸업하면 졸업장은 차별없이 '서울대'로 나가며, 각 국립대의 교수들 또한 서로 대학을 돌면서 강의를 해야한다. 물론 학생들 또한 지방의 서울대든, 서울의 서울대든 자유롭게 자신이 원하는 지역에서 똑같은 교육을 받을 수 있도록 한다면 각 지방의 발전에 도움이 될 것이다. 이것은 국립대 모두 국립대이기 때문에 가능한 것이다.

사립대들도 지방자치단체들이 유치경쟁을 벌여 서울의 유명 대학들을 나누어 유치해야한다. 그렇게 되면 각 지방의 경제에 큰 도움이 된다. 해당 지역 출신들의 우수한 인재들이 다시 그 지역의 경제산업에 뛰어들기 때문이다.

가장 큰 문제는 역시 기업들이다.
서울에 꼭 있을 필요가 없는 기업들이 지방으로 내려가서 그 곳 대학 출신들의 젊은이들과 함께 공존하며 발전한다면 서울의 인구는 많이 줄어들게 된다. 결국 서울에 사는 이유는 직장 때문이다.
하지만 이런 기업들의 지방 유치는 해당 지방자치단체와 정부의 정책에 달려 있다. 때문에 이런 문제에 국민들이 관심을 기울여야하는 것이다. 만약 당신의 직장이 살기 좋은 지방으로 옮겨간다면 주택문제부터 교육과 생활 문제까지 모두 해결될 수 있지 않은가?
하지만 역시 이런 문제는 그리 간단치 않다.

그 다음으로 생각해봐야하는 것이 도시의 재개발이다.
현재는 경기도의 신도시개발로 그 수요를 잡으려하고 있다.

물론 우리나라에 주택이 모자르긴 하다. 선진국의 경우 주택보급율이 보통 125%, 미국 같은 나라는 150%에 육박한댄다. 집이 그 정도 여유는 있어야 주택 가격이 폭등하지 않고, 폭등하더라도 서민들이 힘들어하지 않는다.

하지만 우리나라는 겨우 이제 107%에 도달한 걸로 안다. 아직 주택은 많이 모자른 것이다. 노무현 대통령이 실수한 거라면 이 수치만으로 주택공급을 멈추었다는 사실이다. 결국 이것이 주택가격 폭등을 가져왔다.

그렇다면 현재처럼 무조건 신도시를 개발해야할까?
아니다. 이런식으로 무분별하게 개발하다보면 우리는 일본의 도쿄와 같은 상황에 처하게 된다. 도시생활 수준은 떨어지게 되고, 높은 인구밀도 때문에 수많은 부작용에 시달리게 된다.

결국 해답은 서울을 비울 수 있을만큼 비워야한다는 거다.
그리고 대학과 기업체 이전 등으로 지방 발전에 힘 써야하고, 서울의 인구 밀도가 낮아지면 그 때 서울 내의 재개발을 추진하는 것이다.

현재의 서울 재개발은 아파트 분양가가 강북도 평당 1천만원을 훨씬 넘어갔다. 1천만원이 뭔가. 1천5백만원에 육박한다. 하지만 불과 10년 전의  서울 아파트 분양가는 4~5백만원이었다. 분양가가 무려 3~4배가 오른 것이다. 이것이 바로 개발 부작용으로 인한 거품인 것이다.

아무튼, 위에서 말한 것처럼 서울의 인구가 빠져나가고 수요가 줄어들면 투자가치 또한 줄어들게 된다. 그러면 자연스럽게 투기자금은 개발 붐이 생기는 지방으로 옮겨가고, 서울의 집 값은 안정될 수 있는 것이다.

물론 부동산 폭락을 막기 위하여 적절하게 재건축을 완화해주면 서울시민들의 생활 질도 높아지고 재산권의 보호도 가능해진다.

그리고 무엇보다 일반 서민들이 걱정없이 평생 거주할 수 있는 장기 전세 주택의 대량 공급이 절실하다. 장기 전세주택은 일반분양 아파트와 달리 전세금이 분양가격의 절반에도 미치지 않기 때문에 서민들로부터 큰 인기를 얻고 있다.
이런 장기 전세 아파트를 기존 정부 청사가 있던 곳이나 대학부지에 공급한다면 역시 주택가격의 안정에 도움이 될 것이다.




현재 DAUM은 본사를 아예 제주도로 옮길 계획을 가지고 있다.
제주도에는 펜션을 개조한 연구동과 사옥이 있으며, 이들은 아주 쾌적한 환경에서 근무하고 있는 것이다.

이것은 수 많은 IT 기업들에게 좋은 영향을 주고 있다.
답답한 도시가 아닌, 요양하는 듯한 쾌적한 근무환경 덕에 최소한 직원들의 심신 건강은 좋아질 듯 싶다.

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