부동산 거품 측정법

아파트 분양 가격에 거품이 있는데도 묻지마 투자와 내집 마련 등을 목적으로 집은 팔려 나간다. 거품은 언젠가는 빠지는 것. 그렇다면 집을 구입할 때 거품을 어떻게 계산해야할까? 내집 마련이 목적인 사람들의 시선에서 생각해자.

우선 집 크기부터 정하자.
중산층이 가장 선호하는 집 크기는 어느 정도일까? 방 4개, 화장실 2개, 드레스룸 정도가 구성되어지는 38평, 125제곱미터 정도가 이상적이겠다.

몇 년 전에 이 정도 크기의 단독주택 건설 단가를 뽑아본 적이 있다. 당시 MBC '일밤'의 러브하우스라는 프로그램에 협찬했던 업체였는데 1층에 주차공간을 만들고 2층에 살림집을 꾸미는 식으로 짓는 경우 1억 5천~ 1억 8천 정도의 계산이 나왔다. 좀 좋은 자재를 쓰고 여유있게 지으면 1억 8천 정도 든다는 얘기다.
그동안의 물가 상승률과 이런저런 거 따져보았을 때 지금도 한 2억 이면 충분하지 않을까 싶다. 물론 돈을 더 들이면 더 좋은 집이 되겠지만 우선 최소를 2억으로 잡자. 물론 막 짓는 집이 아니라 예쁜 집이다.

그런데 38평 정도 하는 아파트 분양가는 얼마일까?
서울인근 평(3.3제곱미터)당 1천4백만원에서 1천5백만원 사이로 계산해도 5억~6억이 나온다. 물론 서울 도심의 그 이상 분양가는 말할 것도 없다.





물론 집의 위치가 가지는 가치가 매우 중요한 것이지만 지하철 역 2~3개를 사이에 두고 개발이 안 된 동네의 땅값은 차이가 많이 난다. 겨우 역 2~3개다.

문제는 2억짜리 집을 지을 땅 값이 문제다.

38평짜리 집을 짓기 위해서는 땅을 약 100평 정도 확보하는 것이 가장 이상적이다. 100평! 외곽 변두리쪽의 경우 평당 1백만원에만 땅을 매입해도 1억이다. 물론 이런 곳은 전원주택식으로 될 가능성이 높지만 말이다. 어쨌든 단돈 1억에 땅 100평 구입이 가능하다는 거다.

하지만 좀 도심으로 들어와보자. 평당 3백만원 (서울시 변두리쪽은 뉴타운이나 재개발 되기 전에 대부분 평당 3백만원 이하였다) 이라고 계산해도 3억. 요즘 아파트 분양가격과 비슷하거나 혹은 그 이하다. 즉, 어렵게 아파트를 분양받을 필요가 없는 것이다. 그냥 그 돈이면 충분히 짓고도 남는다. 또는 개발이 안된 지역으로 구옥이나 땅을 구입하여 짓는 경우엔 오히려 절반 가격에 지을 수도 있겠다.

결국 결론은 개발정책이 집값을 높여높고 있다는 결론이 나온다.
개발만 아니면 당신은 서울 외곽에 여유있게 구옥이나 땅을 좀 사둔 다음에 다시 돈을 좀 모아서 (1억정도?) 1억 정도 대출받아 새집을 지으면 내집이 해결되는데 말이다. 그런데 똑같은 곳에 똑같은 평수의 아파트를 지으면 6억에 분양한다. (- -)

물론 대규모 아파트 단지는 정리가 잘 되어 있고, 인프라가 갖추어져 있다. 그것에 대한 가치 또한 매우 중요한 부분이다.

하지만 단지 내 집 한 채 마련한다는 것을 생각해보았을 때, 재개발이나 뉴타운이 꼭 좋기만 한 것일까?

나에게 '집'이 필요한지, '아파트'가 필요한 것인지 잘 따져볼 일이다.