posted by 고구마의 세상돋보기 go9ma 2011.06.27 06:30

'위대한 탄생'으로 뜬 권리세양이 아닙니다.
상가 임대계약시, 항상 나오는 단어 '권리금'. 과연 권리금이란 뭘까요?
특히 요즘 재개발 때문에 권리금에 대해 시끄럽습니다.
이 권리금에 대해 알아봅시다.

권리금은 크게 3가지가 있습니다.
시설권리금, 영업권리금, 자리권리금...

시설권리금은 흔히 가게 인테리어 등에 들어간 시설비용입니다. 그런데 보통 가게 임대차 계약은 3년을 주기로 계약하므로 시설권리금은 처음 들어간 비용에서 1년마다 30%씩 삭감합니다.
예를 들어 가게를 처음 열 때 인테리어비용이 1억원 정도 들어갔고, 2년 뒤 가게를 양도한다면 전 임차인은 새 임차인에게 6천만원을 뺀 4천만원만 받는 것이죠.

자리권리금은 일종의 프리미엄 개념인데요, 상가 주인이 요구하는 경우 반드시 임대차계약서의 보증금에 포함시켜서 지불해야합니다. 그렇지 않으면 돌려받지 못합니다.
또한 중개업자가 중간에서 일부 혹은 전부를 떼어먹는 경우도 있으니깐 매우 조심해야합니다. 
자리권리금의 경우, 처음 상가 주인에게 보증금식으로 지불하고 돌려 받을 수 있다는 점에서 다른 권리금과는 차이가 좀 있습니다.

마지막으로 영업권리금...
흔히 임차인간에 이루어지는 권리금으로, 우리가 흔히 이야기하는 권리금입니다. 장사가 잘 되는 가게의 경우 현 임차인이 영업권을 담보로 요구하는 금액이죠.
보통 영업계약은 3년마다 갱신을 하기 때문에 새로 상가를 얻는 임차인은 전 임차인의 계약 기간이 얼마나 남았는지를 계산해야합니다. 예를 들어 가게를 인수받았는데 남은 임대기간이 1년이라면 1년 후에 상가 주인이 가게를 비워달라고 할 수 있기 때문입니다. 그러므로 새로 상가를 얻는 임차인은 남은 계약기간을 고려해서 계약을 진행해야합니다. 예를 들어 임대차기간이 1년도 안 남았다면 굳이 전 임차인에게 영업권리금을 지불할 이유가 없습니다. 1년 기다렸다가 해당 상가 주인과 직접 계약하면 되니까요. 그리고 상가 주인이 자리권리금을 요구하면 보증금에 포함시켜서 계약하면 됩니다. 그러면 돌려받을 수 있지요.
그리고 시설비용만 전 임차인에게 돈을 지불하고 인수받으면 됩니다.

예를 들어 계약 기간이 2년 이상 남은 경우...
장사가 잘 되는 가게의 경우 영업권리금을 요구합니다. 예를 들어 월 매출이 수천만원 혹은 1억원 이상 발생하며, 순수익만 1천만원 이상 남길 수 있다면야 영업권리금이라는 것이 발생할 수 있습니다. 가게를 넘겨받는 조건인 거죠.
2년간 순수익이 2억 정도 발생해서 영업권리금을 5천만원 정도 받는다고 합시다. 그런데 이 영업권리금은 2년 후 사라지는 돈입니다. 만약 상가 주인이 2년 후 나가라고 하면 나가야하기 때문이죠. 당연히 상가 주인에게 권리금을 돌려받지 못합니다.
이 권리금은 2년 후 상가주인과 재계약에 성공했을 때에만 다음 임차인에게 받을 수 있는 돈임을 알아야합니다. 그렇지 않으면 2년 후 고스란히 날리는 돈이죠. 하지만 2억 순수익을 얻었으므로 당사자는 1억 5천만원을 벌었으니 그걸 보고 5천만원이라는 권리금을 내는 것입니다.

그리고 반드시 권리양도계약서도 작성합니다.
권리금이라는 것이 법적으로 보호받지 못하는 돈이기 때문에 임대차 계약시 권리양도 계약서를 작성해야 '사기' 같은 장난을 당하지 않습니다. 종종 권리금이 법적으로 보호받지 못한다는 것을 알고 장난치는 사람들이 있기 때문입니다.

요즘 재개발 지역에서 상가분쟁에 바로 이 '권리금'이 등장합니다.
권리금 수천만원, 시설투자비용 수억원...

내 상가라면 모를까, 어차피 일반 상가는 임대차 기간 3년이 지나면 시설투자비용과 권리금 모두 날리는 돈입니다. 주인이 나가라고 하면 어쩌려구요? 그러므로 시설투자비용 역시 이런 임대차 계약 기간을 염두해두고 투자를 해야합니다.  

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  1. 모봉미 2014.01.13 13:24 신고  Addr  Edit/Del  Reply

    2년 뒤에 계약이 성공하면 본인이 임차인이 되는거 아닌가요 ? 다음 임차인이 어떻게 있을 수 있죠 ?...

    • 고구마의 세상돋보기 go9ma 2014.01.13 19:30 신고  Addr  Edit/Del

      2년 뒤, 주인과 재계약 못하고 주인이 나가라고 하면 권리금은 날라갑니다. 법적으로 전혀 보호받지 못해요.

      때문에 권리금을 보호받고 싶으시면 계약하실 때 권리금에 대한 부분을 계약서에 명시하셔야합니다.