posted by 고구마의 세상돋보기 go9ma 2010.08.31 06:30

과거 부동산 광풍이 불었던 이유는 아파트 불패 신화 때문이었다.
무조건 수도권 아파트는 당첨만 된다면 프리미엄 이익이 생겼기 때문이다. 또 아파트에서 살다보면 1년에 1억씩 오르는 걸 보면서 돈은 저렇게 벌어야 한다는 분위기가 팽배했다. 그래서 너도나도 아파트에 올인한 것이다.

그런데 지금은 상황이 다르다.
다들 주택 가격이 그렇게 오를거라 생각하고 무리하여 대출받아 넓은 평수의 아파트를 장만했지만 더 이상 매수가 따라주지 않았고, 결국 부동산은 한 차례 무너지게 된다. 그러다가 다시 살아나던 부동산은 현재 이러지도, 저러지도 못하는 상황에 직면해 있다.

과거엔 아파트는 무조건 사두면 돈을 버는 줄 알고 아무것도 모르는 일반인들이 모두 올인을 했다. 하지만 몇 년 전 부동산이 폭락하고, 현재 대출받아 아파트를 분양 받은 사람들이 대출이자와 팔아야할 집이 팔리지 않아 고통받는 모습을 국민들이 목격하면서 상황은 완전 반대가 된 것이다.

바로 학습효과다.

대출을 받아 집을 사고 만약 몇 년 후 집 값도 오르지 않고 팔리지도 않으면 은행이자 폭탄이 무섭다는 것을 깨닫게 된 것이다. 이것은 투자원칙에서 매우 기초적인 지식과 원리지만 전문지식이 없는 일반인들은 이것을 직접 목격하며 학습하게 된 것이다.

또 하나는 대부분의 국민들은 집을 구입할 때 전에 살던 전세금이나 집을 팔아 잔금을 마련한다. 그런식의 계획이 되어 있는데 만약 부동산 경기가 얼어 붙으면 잔금 납부를 못하게 되고, 그러면 역시 개인의 부담은 상상을 초월하게 된다. 지옥이 따로 없는 것이다.

집은 부동산 시장이 정상이어도 빨라야 6개월, 보통 2년을 잡고 판매에 나서는 것이 정석이다. 그런데 요즘처럼 부동산시장이 불안할 때엔 그 기간을 예상할 수 없다.

그러므로 그 어떤 부동산 대책이 나와도 시장은 다시 살아나기 어렵다. 과거엔 부동산과 경제에 아무것도 모르는 일반인들이 매수를 불렸지만 지금은 상황이 다르다. 대부분의 일반인 수요층이 투자를 미루게 되면서 여유 자금을 가진 투자자들까지 망설이고 있는 것이다.

때문에 지금 시점에서는 부동산 정책 자체를 바꿔야한다.
바로 후분양제다.

지금 나타나는 상황이 바로 부동산 선분양의 부작용이다. 금융에 대한 부담을 전적으로 소비자에게 전가시키게 되니 집 잘못 샀다가 망하는 가정이 생기는 것이고, 집이 안 팔려서 잔금 납부를 하지 못해 엄청난 은행이자를 감당하거나 또는 새 집을 아예 날리는 깡통 아파트도 나오게 되는 것이다.

때문에 아파트 분양을 후분양으로 해야한다.
이렇게 되면 분양이 되지 않아 발생하는 금융 비용을 모두 건설사가 책임져야한다.

그리고 일반 소비자들은 아파트의 품질 상태를 철저하게 점검한 다음 (층간소음과 인테리어, 부실공사 여부 등) 내 집을 팔아서 확실하게 생긴 돈으로 아파트를 구매하기 때문에 소비자가 피해를 보는 일이 없어진다.

그래야 부실공사 아파트가 사라지고, 그런 문제로 인한 각종 분쟁을 없앨 수 있게 된다. 


어쩔 수 없다.
무리한 빚을 내어 투기를 위해 집을 장만한 사람들은 지금 시점에선 큰 손해를 볼 수 밖에 없는 것이다. 하지만 어쩌랴. 경제와 부동산에 대한 지식 없이 부작정 덤벼들어 도박을 한 당신이 문제인 걸...

자, 지금 시점에서 부동산 정책에 대한 대대적인 수술이 필요한 때다.

 
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